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岛内房贷热潮重演消金风暴

2019-10-08 19:34:14来源:励志吧0次阅读

  岛内房贷热潮重演消金风暴?

  当银行的放款成长缓慢,为何房贷却一枝独秀?

  从今年以来,各国已不断发出“房地产泡沫”的警讯,过去银行为了冲双卡业务而闯出大祸的例子,是否会在房贷再度上演?

  今年夏天,一名上班族想在台北市买个房子。他告诉房屋中介,希望看要价一千四百万(新台币,下同)以内的案子,但是不少中介带他看的,尽是一千五、六百万以上的个案。

  “价钱可以谈啊,而且可以贷款嘛!”不少中介回答︰“我们公司都可以贷九成以上”、“每贷六百万,只要缴一万而已,先缴利息就好,大家都这样。”

  他觉得这样实在太冒险。可是,事后却听说,身边真的有上班族贷款一二○○万、甚至一八○○万,因为台北市一间象样的房子都要一五○○万~二○○○万以上,一个月的房贷支出是六万多、九万多。

  “台北有这么多人缴得起这么高的房贷吗?是不是要泡沫了?”

  他不是唯一如此质疑的人。“金管会应该查一查银行做房贷时有没有查清楚,”一名银行高阶主管也担心,银行冲双卡业务时疏忽而酿成大祸的例子会再重演。

  银行抢攻房贷业务

  今年上半年,许多银行因为双卡呆帐而亏损,但银行堆满的资金还是要有地方去,所以就趁着房地产荣景拚命抢房贷业务。

  今年以来,金融机构对民间的放款成长缓慢,甚至时有衰退,但是对房地产的放款却一路上升。

  令人担心的是,现在的房贷市场,跟过去很不一样。

  以前,买房子的人多半要有三成左右的自备款。但是现在,贷款八成五是家常便饭,很多银行也都有一○○%、甚至一一○%房贷,连装潢、保险都可以贷款。

  另外,麦格理证券的报告指出,由于游资泛滥,银行的价格战已经延烧到房贷。目前多数银行前半年或第一年的利率都在二%以下,比一年期定存利率还低。

  最近“劳委会”公布劳工住宅贷款利率,也由于银行抢生意,一口气从二.七四%降为二.二四%。

  “很多客户都多贷一点钱,存成美元定存,利率有五%,”一名土地代书发现。

  虽然房价与贷款成数高,却没有加重房贷户的负担。因为银行都提供只还利息、不还本金的宽限期二~七年,在宽限期内,每贷六百万元,每个月只要付一万元左右。

  更不用说银行为了挖竞争者的客户,祭出许多转贷优惠。有的银行主张第一年利息全免,有的银行送代偿金,最高可达五十万元。

  全球买房热 警报响起

  放眼全球,这些现象可能不只在台湾上演。因为二○○○年络、科技泡沫后,各国央行接棒降息,全球资金流入房地产,买房几乎成了全球运动。

  “只要你有脉搏,就可以贷到钱,”美国桑保恩房贷公司总裁梅纳田形容的景象,几乎全球适用。

  但是各国已经不断提出警语。

  因为美国就曾因此演成危机。在一九八○年代末与一九九○年代初,房地产崩盘导致两千多家银行与地方储贷机构倒闭或需金援,最后由纳税人买单。

  因此,近来包括前央行总裁葛林斯班与现任的柏南克均已放话,将对银行发布指导方针,也会主动查核银行有没有浮滥放贷,尤其是只缴利息不还本金的房贷。银行如果要继续承接新房贷,必须增加资本或进一步提出风险控管证明。

  在韩国,金融监督管理局也已经在查核主要银行的抵押贷款,风险会不会太高。另外,韩国还提高拥有较多房屋的屋主的税率,也紧缩住宅重新开发的规定。

  在大陆,政府则发布货币信贷指导原则,要求严审房贷,降低商业银行对房贷的依存,避免银行的放款因房地产放款而波动。

  台湾呢?

  “宽限期的结构性风险”已经浮现。一名银行从业员指出,许多人在宽限期后,该开始还本金时,马上缴不出几乎是原本三倍的房贷。

  在超低利率下,银行的房贷早就不赚钱了,只要有呆帐都会亏损。

  “政府”该如何管制?

  金管会副主委张秀莲曾提及,如果“政府”特别拨款成立的优惠房贷已经达成振兴房地产、协助民众买房的目标,优惠房贷可以不用再办。

  然而消息一见报,马上有工商团体反对,认为这将导致房地产崩盘,而使金管会澄清,并未建议停办优惠房贷。

  另外,根据《银行法》,银行承做房贷金额不可以超过存款与金融债券总额的三成。“银行会自己调整,”张秀莲指出。

  房贷余额已达双卡的四倍

  只是,房贷余额是双卡等消费信用贷款的四倍,如果双卡可以令银行亏损,房贷何尝不会?

  因此,银行内部控管愈发重要。例如,复华银行推出首年利率只要一.六八%的房贷方案时,就要求客户要同时投保欧美行之多年的房贷寿险,客户一旦不幸身故,可由保险理赔清偿房贷。

  这项方案开办迄今一年半,已有客户申请理赔。“当客户接过保险公司的支票,眼眶都含着泪,”复华银行副理王国维说,不管客户或银行,都免了财务压力。

  另外,银行也规定贷款户不能在某一段时间内清偿所有的本金,以免少了利息收入,使得第一年流血祭出的低利率成了净损。

  “房贷早就不赚钱了,”多名高阶银行主管都感慨不已。

  如果银行继续用低价与低风险管理的模式抢房贷业务,真的难保房贷会不会是下一波消费金融风暴。

  来源:台湾《天下杂志》,略有删节

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